CANNE FUMARIE

SOMMARIO: a) Concessione edilizia; b) Installazione; c) Proprietà; d) Spese; e) Sostituzione; f)Uso.

 

a) Concessione edilizia

I lavori di innalzamento e copertura di una canna fumaria, in quanto completano "funzionalmente" un’opera preesistente, richiedono la concessione edilizia.
* Cass. pen., sez. III, 25 ottobre 1988, n. 10396 (ud. 9 febbraio 1988), Amatori.

L’autorizzazione edilizia per la realizzazione di una canna fumaria in un muro perimetrale di un edificio può essere rilasciata al singolo condomino proprietario dell’unità immobiliare che la canna fumaria è destinata a servire.
* Cons. Stato, sez. V, 23 giugno 1997, n. 699, Comune di Milano c. Ardizzon, in Arch. loc. e cond. 1997, 1058.

b) Installazione

Il condomino che inserisce la propria canna fumaria nel lastrico solare comune, incorporandone una porzione, con opere murarie, al servizio esclusivo del proprio appartamento, pone in essere un atto di utilizzazione particolare della cosa che non ne compromette necessariamente la destinazione e che deve essere, pertanto, considerato del tutto legittimo se, trattandosi della occupazione di una zona periferica di una parte del tutto trascurabile rispetto alla superficie complessiva del lastrico, possa, in concreto, escludersi, che la predetta utilizzazione, menomi la funzione di copertura e calpestio del lastrico o le possibilità di uso degli altri comproprietari.
* Cass. civ., sez. II, 7 marzo 1992, n. 2774, Cenci E. c. Cenci G.

Negli edifici in condominio, qualora distinte canne adibite a sfiatatoi, destinate a servire singolarmente diversi locali o appartamenti, siano incorporate nel muro comune e preesistano al condominio, il servizio può essere qualificato comune quanto meno nel suo complesso.
* Cass. civ., 16 luglio 1964, n. 1931.

è illegittima l’installazione di un’autonoma canna fumaria nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le finestre di cinque piani di un edificio condominiale in quanto, pur non alterando la naturale destinazione del muro comune né la stabilità dell’edificio, viola le
norme sulle distanze legali, riduce la visuale laterale che si gode dalle finestre ed altera in modo sensibile il decoro architettonico della facciata.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII. 26 marzo 1992, Soc. Milmar c. Alescio; Condominio Chiocciola e Agnello e altri, motivaz. e nota in Arch. loc. e cond. 1992, 354.

L’installazione da parte di un condomino di una canna fumaria in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un edificio, è attività lecita rientrante nell’uso della cosa comune, previsto dall’art. 1102 c.c. e, come tale, non richiede né interpello né consenso degli altri condomini.
* Trib. civ. Napoli, sez. IV, 17marzo 1990, n. 3422, in Arch. loc. e cond. 1991, 145.

È illegittima l’installazione in appoggio alla facciata di un edificio condominiale di un condotto in lamiera ad uso camino per l’estrazione di fumi ed odori da un vano retrostante un negozio, qualora turbi l’esercizio del possesso di una terrazza a livello esclusivamente posseduta da un singolo condomino limitandone il prospetto e la veduta.
* Pret. civ. Pordenone, 7 dicembre 1990, n. 508, inedita.

Le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà autonome e contigue, sono applicabili anche nei rapporti tra il condominio ed il singolo condomino di un edificio condominiale nel caso in cui esse siano compatibili con l’applicazione delle norme particolari relative all’uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè nel caso in cui l’applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime e delle une e delle altre sia possibile una complementare; nel caso di contrasto, prevalgono le norme relative all’uso delle cose comuni, con la conseguenza della inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che, nel condominio di edifici e nei rapporti tra il singolo condomino ed il condominio stesso, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime. (Nella specie, si trattava della installazione, in appoggio al muro condominiale, ed in prossimità della finestra di un condomino, della canna fumaria della centrale termica condominiale).
* Cass. civ., sez. II, 23gennaio 1995, n. 724, Albini c. Cond. "Il Pino" di Como, in Arch. loc. e cond. 1995, 320.

Il singolo condomino non ha diritto alla tutela possessoria nei confronti del condominio con riferimento ai comportamenti di fatto posti in essere in attuazione di decisioni prese da alcuno dei suoi organi. (Nella fattispecie, un condomino aveva proposto l’azione di manutenzione contro l’attuazione della delibera assembleare riguardante l’installazione delle canne fumarie).
* Trib. civ. Parma, ord. 3 gennaio 1997, Bottini c. Condominio "I Tigli" in Salsomaggiore, in Arch. loc. e cond. 1997,97.

c) Proprietà

La canna fumaria è soggetta alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c. e deve, quindi, ove il contrario non risulti dal titolo, ritenersi comune e la circostanza che la canna inizi da un determinato appartamento è irrilevante e non può giustificare la pretesa del proprietario dell’appartamento stesso di un acquisto per accessione.
* Cass. civ., 29 aprile 1966, n. 1092.

Una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro perimetrale in condominio, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento cui afferisce.
* Cass. civ., 17 maggio 1967, n. 1033.

La canna fumaria destinata a servire un determinato appartamento è da ritenersi di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento medesimo anche se non sia formata da tubi in cotto o cemento o altro materiale idoneo, ma risulti, invece, ricavata nel vuoto di un muro perimetrale per tutta l’altezza dell’edificio.
* Cass. civ., 17 maggio 1967, n. 1033.

Il condomino, titolare della servitù di tenere canne fumarie e di ventilazione sulla proprietà comune, non ha anche il diritto di passaggio attraverso le parti di proprietà esclusiva altrui per procedere alla installazione ed alla manutenzione delle canne.
* Cass. civ., 2 agosto 1977, n. 3385.

Con riguardo ad edificio in condominio, una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione.
* Cass. civ., sez. II, 29agosto 1991, n. 9231, Battista ed altro c. Signorelli ed altro.

d) Spese

L’obbligazione di ricostruire una canna fumaria, la cui originaria consistenza sia stata mutata nel tratto che attraversa un singolo appartamento, è a carico del proprietario di questo come obbligazione reale e non già a carico comune dei condomini.
* Corte app. civ. Napoli, 14 gennaio 1950.

Le spese per la riparazione di una canna fumaria che serve un appartamento non possono essere messe a carico della collettività.
* Trib. civ. Milano, 18 gennaio 1990, in L’Amministratore 1990, n. 3.

e) Sostituzione

è consentito sostituire una vecchia canna fumaria in metallo, comune a due edifici in condominio, distinti e contigui, alla quale erano collegate le caldaie delle lavanderie dei due stabili, con una nuova canna in eternit collegata all’impianto di riscaldamento di uno soltanto dei suddetti fabbricati, alla condizione, però, che sia possibile all’altro condominio di servirsi della nuova canna collegandovi il proprio impianto.
*Cass. civ., 21 maggio 1976, n. 1836.

f) Uso

La riduzione della sezione di una canna fumaria ad opera di uno dei condomini (nella specie mediante immissione di un tubo in eternit) non è consentita qualora di fatto alteri la destinazione della cosa comune ed impedisca agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto.
* Cass. civ., 29 aprile 1966, n. 1092.

Nel caso in cui cessi l’uso di un impianto di riscaldamento condominiale non viene meno per questa sola ragione il compossesso dei singoli comproprietari sulla relativa canna fumaria, sia perché è riconducibile ai poteri del titolare di un diritto reale la facoltà di mettere o non mettere in attività un impianto, sia perché la canna fumaria va considerata come un manufatto autonomo, suscettibile di svariate utilizzazioni.
* Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 1995, n. 1719, Massafra c. Longhini.