IL RAPPORTO DI PORTIERATO
SOMMARIO: a) Caratteri del rapporto; b) Controversie; c) In genere; d) Istituzione del servizio; e) Portineria e alloggio del portiere; f) Pulizia; g) Ripartizione delle spese; h) Soppressione del servizio; i) Svolgimento del servizio.
a) Caratteri del rapporto
Carattere precipuo del contratto
di portierato, quale emerge dalle disposizioni legislative e dalle
norme corporative tuttora vigenti (L. 9 aprile 1952 n. 401; L.
31 marzo 1954 n. 109; CCNL 30 aprile 1938) è una prestazione
di vigilanza e di custodia al servizio di stabili con le loro
relative pertinenze, destinati ad uso esclusivo o prevalente di
abitazione di più nuclei familiari. Va, pertanto, riconosciuta
la qualifica di portiere — con la conseguente applicazione
della normativa relativa (L. 21 marzo 1953 n. 215, sulla corresponsione
della gratifica natalizia ai lavoratori addetti alla vigilanza,
custodia e pulizia degli immobili urbani; L. 4 febbraio 1958 n.
23, sul conglobamento e perequazione dei salari dei portieri)
— a chi svolge le anzidette mansioni al servizio di un parco
destinato a distinti condominii — tutti solidalmente responsabili
per il pagamento della retribuzione, per essere il parco destinato
a loro servizio e per il fatto di giovarsi delle prestazioni lavorative
del portiere — mentre è irrilevante, al fine di escludere
l’esistenza di un contratto di portierato, la circostanza
che ogni edificio condominiale abbia un proprio portiere.
* Cass. civ., sez. lav., 15 dicembre 1979, n. 6539, Grulliero
c. Lanza.
Il rapporto di portierato è
caratterizzato, rispetto al normale rapporto di lavoro subordinato
(della cui realtà normativa partecipa), da aspetti particolari,
connessi alla natura (non imprenditoriale) del datore di lavoro
ed al tipo di servizio (pulizia, custodia e vigilanza) affidato
al lavoratore, ed è disciplinato, quanto ad alcuni istituti,
da leggi speciali come la L. 21 marzo 1953, n. 215 sulla gratifica
natalizia, la L. 26aprile 1954, n. 111 sull’estensione delle
feste infrasettimanali e la L. 16 maggio 1956, n. 526 sul trattamento
economico del lavoro prestato nei giorni festivi. Pertanto, attese
le peculiarità del rapporto predetto, che spiegano anche
la previsione della figura del "sostituto" (da nominarsi,
secondo la disciplina collettiva, dal portiere, il quale lo retribuisce
direttamente in proporzione del servizio prestato), va escluso
che la clausola dell’art. 36 del Ccnl di categoria del 24
febbraio 1978 — la quale, in caso di morte del portiere,
prevede la prosecuzione per tre anni del godimento dell’alloggio
di servizio da parte delle persone con lui conviventi e, per lo
stesso periodo, la corresponsione del salario e di eventuali indennità
supplementari alla persona designata come "sostituto"
che abbia continuato a disimpegnare il servizio di portierato
— configuri un rapporto di lavoro a termine suscettibile
di conversione, in quanto illegittimo, in rapporto di lavoro a
tempo determinato, ai sensi della L. 18 aprile 1962, n. 230, e
quindi risolvibile soltanto con le modalità e nei casi
previsti dalle leggi n. 604 del 1966 e n. 300 del 1970.
* Cass. civ., sez. lav., 29 marzo 1985, n. 2221, Viviano c.
Soc. Assic. Gen.
Nello speciale rapporto di portierato,
la somministrazione dell’alloggio costituisce una prestazione
del datore di lavoro fornita della connotazione della alternativa
(onde la validità delle clausole individuali o collettive,
che la contemplino, in riferimento all’art. 1285 cod. civ.)
rispetto all’"indennità sostitutiva", nella
quale si identifica il valore convenzionale dell’alloggio,
per la determinazione della retribuzione, ai fini del computo
degli istituti legali e contrattuali, con la conseguenza che nel
caso di impossibilità della somministrazione dell’alloggio
(per la mancanza dello stesso nell’edificio in cui deve essere
prestato il servizio) l’obbligazione del datore di lavoro
viene a concentrarsi a norma dell’art. 1288 cod. civ. nella
corresponsione della detta indennità, senza che ne derivi
una riduzione della retribuzione, ovvero una lesione della sua
proporzionalità e sufficienza ex art. 36 Cost. (Nella specie,
la sentenza impugnata — confermata dal S.C. — aveva
escluso che un portiere, trasferito con le stesse mansioni, a
prestare servizio in altro stabile, appartenente al medesimo proprietario
e privo di alloggio di servizio, avesse diritto a conservare il
precedente alloggio, in luogo dell’offerta indennità
sostitutiva).
* Cass. civ., sez. lav., 25 agosto 1987, n. 7015, Onorati Conti
c. Inps.
Il contratto di portierato ha
per oggetto una prestazione di vigilanza e di custodia al servizio
di stabili destinati ad uso, esclusivo o prevalente, di abitazione
di più nuclei familiari. Dalle disposizioni legislative
e dalle norme corporative vigenti è, infatti, considerato
portiere solo colui che presta la propria opera per la vigilanza,
la custodia ed, eventualmente, la pulizia degli stabili, oltre
alle mansioni accessorie di cui alle consuetudini locali e non
anche il lavoratore che, con rapporto continuativo, presta la
propria opera per la pulizia dell’androne, delle scale e
degli accessori, ed, eventualmente, anche per la accensione e
lo spegnimento della luce, per l’apertura e chiusura del
portone, con esclusione del servizio di vigilanza e custodia.
* Cass. civ., 25 marzo 1970, n. 801.
Nel rapporto di portierato, in
cui la subordinazione deve essere ravvisata nell’assoggettamento
del lavoratore al potere direttivo del datore di lavoro, esercitato
anche mediante il controllo dei singoli condomini, la somministrazione
dell’alloggio ubicato nell’edificio condominiale, ove
non risulti giustificata da un diverso titolo, deve presumersi
effettuata, in favore del lavoratore che vi dimora, al fine di
svolgervi il servizio di portierato, che implica l’attività
di vigilanza e custodia, alla prestazione delle quali è
finalizzata la suddetta somministrazione.
* Cass. civ., sez. lav., 4 dicembre 1990, n. 11638, Cucca e
altri e. Cond. Si.Bo di Nuoro.
b) Controversie
In tema di rapporto giuridico
anomalo, che non trovi disciplina nell’ordinamento, il giudice
chiamato a risolvere una controversia ad esso relativa, deve fare
ricorso ai principi generali dell’ordinamento stesso a norma
dell’art. 12 disp. prel. al codice civile. Fra questi principi
generali, nel campo dei rapporti patrimoniali vi è quello
che si racchiude nell’espressione rebus sic stantibus, cui
si ispira l’art. 1467 cod. civ., in forza del quale un rapporto
giuridico patrimoniale, ove non altrimenti disciplinato, non può
essere mantenuto in vita quando siano venute meno, in misura notevole,
le condizioni di equilibrio sulle quali esso è sorto. (Nella
fattispecie, trattavasi di un onere reale, tale qualificato con
sentenza passata in giudicato, rappresentato da un vincolo di
perpetua destinazione di una unità condominiale a servizio
di portierato, anomalo sia in quanto pressoché esaustivo
dei poteri di godimento del titolare del bene gravato, sia perché
ricollegato ad una controprestazione economica a carico del condominio
beneficiario dell’onere stesso fissata nel 1903 e divenuta
affatto simbolica non esprimendo alcun valore economico degno
di considerazione).
* Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1986, n. 6584, Vettese e.
Cond. V. P. 66.
e) In genere
In materia di impugnazione di
delibere dell’assemblea dei condomini ex art. 1137 cod. civ.,
il sindacato del giudice è di mera legittimità,
ma ciò non esclude la possibilità, anzi la necessità,
di un accertamento della situazione di fatto che è alla
base della determinazione assembleare, allorquando tale accertamento
costituisca il presupposto indefettibile per controllare la rispondenza
della delibera alla legge. (Nella specie, la delibera aveva per
oggetto l’assunzione di un secondo portiere nel complesso
condominiale, ed occorreva stabilire se si fosse in presenza di
una innovazione non consentita, oppure di un semplice adeguamento
alle necessità obiettive del servizio di portierato già
esistente; la Suprema Corte ha annullato la decisione del merito
per una insufficiente valutazione al riguardo).
* Cass. civ., sez. II, 7 luglio 1987, n. 5905, Milazzo c. Cacciola.
Deve ritenersi lecita l’attività
di mediazione in relazione ai rapporti di portierato, trattandosi
di una categoria di lavoratori non inserita nelle liste di collocamento
e di cui la disciplina speciale, rinviata a successiva regolamentazione
dalla L. 29 aprile 1949, n. 264, non è stata neppur attuata
con la successiva legge n. 339 del
1958: mancano la possibilità di applicare per analogia
norme proibitive o restrittive, ovvero di operare con interpretazione
creativa su aspetti sociali devoluti alla competenza del legislatore
ordinario.
* Cass. civ., sez. II, 6 novembre 1968, n. 3674.
L’art. 659 cod. proc. civ.
— per il quale "se il godimento di un immobile è
il corrispettivo anche parziale di una prestazione d’opera,
l’intimazione dì licenza o di sfratto... può
essere fatta quando il contratto viene a cessare per qualsiasi
causa" — non si riferisce alle sole ipotesi di custodia,
portierato e guardiania, ma a tutte quelle di concessione in godimento
di un immobile funzionalmente collegata con un rapporto di prestazione
d’opera in modo da costituirne, anche parzialmente, il corrispettivo.
* Cass. civ., sez. III, 21 giugno 1984, n. 3680, Zeni c. Carosini.
La mancanza di un’autorizzazione
amministrativa, prescritta per lo svolgimento di una determinata
attività lavorativa, non comporta l’illiceità
dell’oggetto o della causa del contratto di lavoro agli effetti
dell’art. 2126 cod. civ.; pertanto, in tema di rapporto di
portierato, la mancata iscrizione del lavoratore nel registro
previsto dall’art. 62 del T.U. delle leggi di PS. (r.d. 18
giugno 1931, n. 773) non esclude il diritto alla retribuzione
per l’attività concretamente esercitata.
* Cass. civ., sez. lav., 12 maggio 1989, n. 2171, Varignana
c. Inps.
La clausola del regolamento di
condominio istitutiva del servizio di portierato, in quanto non
attribuisce ai condomini diritti soggettivi, ma riguarda l’amministrazione
della cosa comune, può essere abolita o modificata col
voto favorevole della maggioranza dei condomini, senza che occorra
l’unanimità dei consensi.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 maggio 1990, Galimberti
c. Condominio di Via Morgantini n. 29/31, Milano, in questa Rivista
1991, 140.
In caso di scioglimento totale
di un condominio, qualora residuino beni in comune — ed in
assenza di un titolo che disponga diversamente — deve farsi
luogo all’applicazione delle norme sul condominio allorquando
le cose o i servizi appaiano legati ai singoli edifici in un rapporto
di "necessarietà ed accessorietà" (es.
gli impianti idrici, di riscaldamento, di illuminazione, il servizio
di portierato, gli accessi, il parcheggio per le automobili);
soltanto per il caso si tratti di cose non necessarie per l’esistenza
delle costruzioni (es. piscine, campi da tennis, negozi, ristoranti,
parchi, ecc.) si applicano le norme sulla comunione, trattandosi
di beni e servizi che sfuggono al richiamo dell’art. 1117
c.c..
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 24 febbraio 1995, n. 7942, Russo
ed altri, Nocchetti ed altri c. Cond. del Parco dell’Oleandro
di Napoli e Comunione del Parco dell’Oleandro, in questa
Rivista 1996, 240.
Singoli edifici costituiti in
altrettanti condomini vengono a formare un "supercondominio"
quando talune cose, impianti e servizi comuni (viale d’ingresso,
impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per
la portineria o per l’alloggio del portiere, ecc.) contestualmente
sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale,
con più edifici, appartengono ai proprietari delle unità
immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se
il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione
estensiva o analogica, dalle norme dettate per il condominio negli
edifici. Ne consegue che le disposizioni dettate dall’art.
1136 ce. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo
delle maggioranze si applicano con riguardo agli elementi reale
e personale del supercondominio, rispettivamente configurati da
tutte le unità abitative comprese nel complesso e da tutti
i proprietari. (Nella specie, il servizio di portierato era destinato
al servizio degli edifici "A" e "B", costituiti
in condomini autonomi; l’assemblea del condominio del solo
edificio "A" deliberò la divisione del servizio
di portierato ed il licenziamento del portiere. La S.C., in applicazione
dell’enunciato principio di diritto, ha confermato la sentenza
del merito che aveva dichiarato la nullità della predetta
deliberazione, per non essere stati convocati a partecipare alla
assemblea in cui essa fu assunta anche i condomini dell’edificio
"B.
* Cass. civ., sez. II, 8 agosto 1996, n. 7286, Restuccia e altri
c. Codella e altri.
Nel caso in cui un dipendente
di una impresa di assicurazione sia addetto quale portiere ad
uno stabile dì proprietà ditale impresa, solo parzialmente
dalla stessa adibito a propria sede e relativamente alle altre
parti beato a terzi, ai finì dell’individuazione del
contratto collettivo applicabile al rapporto di lavoro deve innanzitutto
accertarsi se l’attività del datore dì lavoro
di gestione dì immobili abbia autonomia tecnica e dì
produzione, o invece natura complementare o accessoria, poiché,
in caso di attività plurime svolte dallo stesso datore
di lavoro, a norma dell’art. 2070, comma 2, c.c. solo per
le attività complementari ed accessorie sussiste la possibilità
di fare riferimento al contratto collettivo disciplinante l’attività
principale. (Nella specie, la Suprema Corte ha annullato la sentenza
impugnata perché il giudice di merito aveva omesso la verifica,
ai finì indicati, della struttura organizzativa della società
nel quadro delle plurime attività dalla stessa esercitate,
attribuendo erroneamente valore assorbente, ai finì della
ritenuta applicabilità del contratto collettivo per i dipendenti
di imprese dì assicurazione, invece che di quello per i
dipendenti da proprietari di fabbricati, alla affermata prevalenza
quantitativa e qualitativa delle parti immobiliari direttamente
utilizzate dalla impresa assicuratrice, trascurando inoltre di
dare rilievo al tenore letterale della clausola del contratto
collettivo del settore assicurativo prevedente la applicabilità
del medesimo ai lavoratori addetti ad attività di portierato
o di custodia del palazzo adibito a sede della Compagnia solo
in caso di esclusività di tale destinazione e altresì
omettendo di accertare quale fosse stata la volontà delle
parti in merito alla qualificazione e disciplina del rapporto,
benché il mancato coordinamento tra le due contrattazioni
collettive in questione, dipendente dal fatto che quella per i
dipendenti da proprietari di fabbricati a sua volta escludeva
la sua applicabilità per i rapporti relativi a stabili
destinati prevalentemente a sedi di ditte industriali e commerciali,
poteva abilitare le parti del singolo rapporto di lavoro ad avvalersi
della loro autonomia contrattuale anche ai fini di un’opzione
per la seconda di dette discipline collettive).
* Cass. civ., sez. lav., 9 ottobre 1997, n. 9801, Soc. Ras
c. Testa.
d) Istituzione del servizio
L’istituzione del servizio
di portierato, non previsto dal regolamento di condominio, che
comporti la destinazione ad alloggio del portiere di locali di
proprietà comune aventi in precedenza una diversa funzione,
e la soppressione del medesimo servizio, nell’opposta ipotesi
in cui questo sia previsto dal regolamento anzidetto con destinazione
ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune,
configurano (derivandone, rispettivamente, la nascita e l’estinzione
di un vincolo di destinazione pertinenziale a carico di parti
comuni) atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, per la
cui deliberazione — attesa l’equiparazione ditale categoria
di atti alle innovazioni disposte dal secondo comma dell’art.
1108 cod. civ. (applicabile al condominio per il rinvio operato
dall’art. 1139 dello stesso codice) — è necessaria
la maggioranza qualificata (che rappresenti la maggioranza dei
partecipanti al condominio e due terzi del valore dell’edificio)
prevista dal quinto comma dell’art. 1136 cod. civ., il quale
non esaurisce la disciplina delle maggioranze in relazione a tutte
le deliberazioni assumibili dall’assemblea dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1988, n. 2585, Del Genio e.
Condominio "Palazzo Romano - De Falco", Nola, Napoli.
e) Portineria e alloggio del portiere
Ai sensi degli artt. 1130 e 1131
cod. civ., all’amministratore del condominio spetta per legge
la disciplina della gestione ed uso delle cose comuni e della
prestazione dei servizi e così dell’esercizio del
servizio comune di portierato ed il potere di risolvere il rapporto
di lavoro fra il portiere ed il condominio. Di conseguenza l’amministratore
può, anche senza deliberazione dell’assemblea dei
condomini, agire per il rilascio dell’alloggio detenuto senza
titolo dal portiere licenziato (cui l’alloggio stesso era
stato concesso ad integrazione della retribuzione), dipendendo
tale rilascio dalla risoluzione di un rapporto obbligatorio assunto
per la gestione del servizio comune ed essendo il recupero di
detto alloggio essenziale per l’ulteriore espletamento dello
stesso servizio.
* Casa. civ., sez. lav., 3 ottobre 1985, n. 4780, Menna c.
Occorsio.
L’obbligazione avente ad
oggetto il pagamento di una pigione, di canone o di altro corrispettivo
periodico del godimento di un bene ha natura di debito pecuniario
ove sia stato preventivamente determinata in una somma fissa di
denaro e, pertanto, essendo soggetta al principio nominalistico,
non è suscettibile di rivalutazione. Tale principio è
applicabile anche al canone fissato in danaro in corrispettivo
dell’onere reale posto a carico di uno dei condomini di un
edificio e consistente nell’obbligo di conservare, nell’interesse
del condominio, l’originaria destinazione dell’appartamento
di sua esclusiva proprietà (nella specie, locali di portierato).
* Cass. civ., sez. II, 26 ottobre 1974, n. 3168.
La concessione in uso dell’alloggio
per l’espletamento delle mansioni di portierato o di pulizia
dello stabile costituisce una prestazione accessoria del rapporto,
la quale perde automaticamente la sua obbligatorietà e
non è più dovuta con la cessazione del rapporto
dì lavoro che ne è il necessario presupposto.
* Cass. civ., sez. III, 4 dicembre 1981, n. 6435, Di Gennaro
c. Lambitelli.
Il rapporto avente ad oggetto
l’abitazione del portiere viene definito come contratto atipico,
non configurabile come locazione, sicché non si applica
a simili rapporti la legge sull’equo canone e il diritto
al godimento della casa di abitazione viene meno con la cessazione
del rapporto di portierato.
* Trib. civ. Napoli, sez. VI, 20 giugno 1985, n. 5988, Cappelli
e altri c. Spiniello, in Arch. loc. e cond. 1985, 508.
L’amministratore del condominio,
a cui spetta ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c. la disciplina
della gestione e dell’uso delle cose comuni, nonché
dell’esercizio del servizio comune di portierato, può,
anche senza deliberazione dell’assemblea dei condomini, agire
per il rilascio dell’immobile adibito ad alloggio del portiere,
che sia deceduto, da parte del coniuge del medesimo, che detenga
l’immobile senza titolo.
*Cass. civ., sez. III, 26 giugno 1991, n. 7162, Laino c. Condominio
Rione Torre Ranieri di Napoli
f) Pulizia
Qualora il portiere sia sostituito
con lavascale e sia stato in tal modo istituito un nuovo e diverso
rapporto per la pulizia dell’androne, delle scale e degli
altri luoghi comuni di passaggio dello stabile, il criterio di
ripartizione delle spese relative tra i condomini non può
più identificarsi con quello stabilito dal regolamento
per le spese del ben diverso rapporto di portierato. E qualora
nel regolamento dì condominio manchi un’esplicita
disciplina per la predetta sostituzione, l’adozione di un
nuovo criterio di ripartizione delle spese rispondenti alla nuova
situazione può fissarsi con deliberazione a maggioranza
dei condomini, non risolvendosi nella menomazione di alcun loro
diritto risultante dagli atti di acquisto o da altra convenzione.
(Nella specie: il giudice dì merito aveva ritenuto ripartibili
le spese per il lavascale a norma dell’art. 1124 cc. che
disciplina la manutenzione delle scale giusta la delibera dell’assemblea
condominiale la quale — sostituito il servizio di portierato
con quello di lavascale — aveva modificato la norma del regolamento
secondo cui le spese di portierato dovevano essere divise in base
al valore millesimale degli appartamenti).
*Cass. civ., sez. lI, 25 marzo 1970, n. 801.
g) Ripartizione delle spese
Le spese di portierato in un edificio
condominìale, trattandosi di servizio per sua natura tale
da assicurare la custodia - vigilanza dell’intero fabbricato,
vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato
dall’art. 1123 primo comma, cod. civ., la cui applicabilità
può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria
convenzione oppure se si accerti che il servizio, per particolari
situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso
nell’interesse di tutti i condomini. (Nella specie, il S.C.,
enunciando il surriportato principio, ha ritenuto che la corte
del merito aveva erroneamente sostituito al criterio di cui al
primo comma dell’art. 1123 cod. civ., il diverso criterio
basato su una ritenuta maggiore utilizzazione del servizio da
parte di alcuni condomini).
*Cass. civ., sez. Il, 18 febbraio 1986, n. 962, Cassa Marittima
Meridionale e. Cond. di via Quintino Sella, n. 215, di Bari.
Le spese di portierato in un edificio
condomìniale, trattandosi di servizio per sua natura tale
da assicurare la custodia vigilanza dell’intero fabbrjtuito,
vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato
dall’art. 1123, primo comma, cod. civ., la cui applicabilità
può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria
convenzione (come espressamente previsto dall’indicata norma)
oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni
di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell’interesse
dì tutti i condomini. (Nella specie, il S.C., enunciando
il surriportato principio, ha ritenuto correttamente applicato
l’art. 1123, primo comma, citato dai giudici del merito,
che avevano accertato trattarsi di servizio di portierato notturno
reso nell’interesse comune, e non dei soli condomini proprietari
di autorimesse).
*Cass. civ., sez. lI, 30 ottobre 1981, n. 5751, Sri Lister
e. Condominio di Via Parini 9, Milano.
Le spese necessarie per la prestazione
del servizio di portierato in un edificio composto da più
unità immobiliari vanno poste a carico di tutte queste
in misura "proporzionale alloro valore", ai sensi dell’art.
1123 cod. civ., a meno che risulti che il servizio non sia svolto
nell’interesse comune di tutti gli immobili ovvero alcuno.
di essi sia stato convenzionalmente esonerato dall’onere.
L’applicazione ditale criterio di ripartizione delle spese
non è esclusa dal diverso grado di "utilità"
che ciascuna unità immobiliare può trarre
20.— A.L.C. 1998. n. 4.
in concreto dal servizio del portierato, in dipendenza di particolari
circostanze (nella specie, trattavasi di un locale ad uso commerciale
con ingresso autonomo e diretto dalla strada, il cui conduttore
sosteneva la non ripetibilità nei suoi confronti delle
spese per il servizio di portinerìa, ovvero la loro ripetibilità
in misura proporzionale all’uso del servizio).
*Pret. civ. Milano, 9 giugno 1983, Imm.re Fara Ovest Spa e.
Immediauto Spa, in questa Rivista 1983, 523.
Allorquando una clausola di un
regolamento di condominio di natura contrattuale stabilisca, senza
distinzioni, che le norme contenute nel medesimo "sono revocabili
e suscettibili di modifiche ed aggiunte, purché queste
risultino approvate dall’assemblea con le maggioranze necessarie
per legge", il giudice del merito, chiamato ad accertare
se sia legittima una delibera assembleare maggioritaria con la
quale le spese di portierato siano state poste anche a carico
dei condomini proprietari dei locali esterni e interrati dell’edificio
che una norma di detto regolamento esoneravàThvece dal
concorrere a tali spese, non può risolvere il problema,
nel senso della illegittimità, esclusivamente sulla base
del principio generale secondo cui le norme condominiali sorte
per contratto possono essere modificate solo col consenso di tutti
i contraenti stessi, ma si deve indagare se la surriferita clausola
non deroghi a questo principio, avvalendosi, a tal fine, degli
strumenti interpretativi offerti dal codice civile e, in particolare,
dall’art. 1367 che impone, nel dubbio, di interpretare le
singole clausole "nel senso in cui possono avere qualche
effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero
alcuno", oltre che della valutazione del comportamento complessivo
delle parti (art. 1362, secondo comma, cod. civ.) in relazione
al pregresso pagamento di quelle spese da parte dei condomini
originariamente esclusi.
*Cass. civ., sez. Il, 25 marzo 1987, n. 2888, Condominio di
via Gomez d’Ayala 9, Napoli c. De Alteriis e Amendola.
In tema di condominio degli edifici,
la deliberazione assembleare, la quale, con riguardo alla ripartizione
delle spese di portierato, le estenda anche ai proprietari dei
vani terranei senza ingresso dall’androne, deve ritenersi
affetta da nullità, non mera annullabilità, con
conseguente proponibilità della relativa impugnazione in
ogni tempo, anche dopo il termine di decadenza fissato dall’art.
1137 cod. civ., qualora, adottata a maggioranza, risulti integrare
un riparto di dette spese difforme da quello fissato con regolamento
condominiale di natura contrattuale, quale quello predisposto
dall’unico originario proprietario dell’edificio e poi
di volta in volta accettato dagli acquirenti delle singole porzioni,
atteso che le disposizioni ditale regolamento sono modificabili
solo attraverso una nuova convenzione conclusa dalla totalità
dei condomini.
*Cass. civ., sez. Il, 5 ottobre 1983, n. 5793, Galati e. Cond.
Roma 6 Le.
Il giudice può stabilire
criteri dì ripartizione delle spese di portierato diversi
da quello di cui all’art. 9, secondo comma, della I. n. 392/1978
(900/o a carico del conduttore) nel caso di servizio di portineria
espletato — anche per la confermazione dell’immobile
al quale esso è destinato — in modo inadeguato e in
misura ridotta.
*Pret. civ. Torino, 30gennaio 1985, Gorra ed altri e. Tucci,
in Arch. loc. e concI 1985, 342.
In tema dì condominio negli
edifici le spese di portierato che siano previste nel regolamento
tra quelle di carattere generale, vanno ripartite tra tutti i
condomini ai sensi dell’art. 1123 c.c. in misura proporzionale
al valore della proprietà di ciascuno e indipendentemente
dalla maggiore o minore utilizzazione del servizio da parte di
condomini proprietari di unità immobiliari site in posizione
particolare (nella specie negozi), senza che ne sia configurabile
una deroga con riguardo alla mera esistenza di una tabella, allegata
al regolamento, per la ripartizione di spese particolari di pertinenza
dei soli appartamenti.
*Cass. civ., sez. lI, 30 maggio 1990, n. 5081, Sette c. Cond.
V. Pietras.
In caso di risoluzione di contratto
atipico di locazione per servizio di portierato, il relativo provvedimento
è immediatamente
eseguibile col solo preavviso ex art. 608 cod. proc. civ., non
dovendo il giudice di cognìzione fissare la data di esecuzione
ex art. 56, 1. n. 392/1978, nè potendo riehìedersi
la fissazione ditale data al giudice dell’esecuzione.
*Pret. civ. Salerno, ord. 25 luglio 1983, Costantino e. Cond.
CVE 126 - SA, in Arch. loc. e cond. 1985, 166.
È legittima la delibera
condominiale avente ad oggetto la revoca di una precedente delibera
che, senza il consenso unanime dei condomini, modificava le quote
millesimali relative alla ripartizione delle spese del servizio
di portierato e contenute in un regolamento contrattuale.
*Pret. civ. Roma, 17 febbraio 1990, medita. (Cc., art. 1135).
Dal momento della costituzione
del cosiddetto "condominio di gestione" tra gli assegnatari
di alloggi economici e popolari, spetta all’assemblea condominiale
il potere di deliberare sull’uso e godimento delle cose comuni
e sulla ripartizione delle relative spese, nel rispetto delle
norme di legge e di regolamento, con la conseguenza che ove detto
condominio assuma direttamente la gestione dei servizi di portierato
e di riscaldamento oltre l’ordinaria manutenzione delle parti
comuni dell’edificio, la quota variabile di spesa relativa
a tali servizi viene legittimamente determinata dagli stessi assegnatari
riuniti in assemblea e deve essere corrisposta all’amministratore,
anziché all’ente proprietario, con esclusione di eventuali
spese generali (come l’assicurazione od altro) ancora sostenute
da detto ente.
*Casa. civ., sez. Il, 11 agosto 1990, n. 8195, Tecchi Cristofori
e. Alberti e altri.
La norma contenuta in un regolamento
condominiale per la quale "le spese di portierato, luce scala
e manutenzione delle medesime sono accollate ai condomini dei
laboratori, magazzini, garage, negozi, solo in ragione di un terzo
della rispettiva quota millesimale di proprietà" è
applicabile anche nei confronti di un istituto di eredito.
*Trib. civ. Milano, sez. VIII, 10settembre 1992, Istituto bancario
San Paolo di Torino e. Condominio di Viale Monza 118 di Milano,
in questa Rivista 1993, 328.
In virtù dell’istituto
della prorogatio l’amministratore dì un condominio
di un edificio, cessato dalla carica per scadenza del termine
previsto dall’art. 1129 cc. o per dimissioni, continua ad
esercitare tutti i poteri previsti dall’art. 1130 cc., attinenti
alla vita normale ed ordinaria del condominio, fino a quando non
sia stato sostituito con la nomina di altro amministratore. Pertanto,
l’amministratore deve continuare a provvedere, durante la
gestione interinale, all’adempimento delle incombenze ed
attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c. e così a
riscuotere i contributi condominiali e ad erogare le spese occorrenti
per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio
e per l’esercizio dei servizi comuni, compreso quello di
portierato, con la conseguenza che, in caso di ritardata presentazione
delle denunce contributive e di ritardato pagamento dei contributi
previdenziali dovuti per il portiere, l’amministratore è
tenuto a rivalere il condominio delle somme da questo versate
all’Inps a titolo di sanzioni amministrative.
*Cass. civ., sez. Il, 25marzo 1993, n. 3588, Italiano e. Cond.
V. Pacinotti, 23.
In tema di locazione di alloggi
di edilizia economica e popolare, le modalità di determinazione
delle spese per i servizi, come previste dall’art. 19, D.P.R.
n. 1035 del 1972 — secondo il quale il canone è costituito,
tra l’altro, di una quota per i servizi di custodia e portierato,
di pulizia, di riscaldamento, di ascensore e degli altri eventuali
servizi derivanti da usi e consuetudini locali, nonché
per consumi d’acqua ed energia elettrica relativi alle parti
comuni, per contributo fognatura e per l’asporto dei rifiuti
solidi; quota fissata dall’Istituto autonomo per le case
popolari in relazione ai servizi prestati ed al costo degli stessi
calcolato sul complesso degli immobili gestiti — non possono
assurgere a linee essenziali caratterizzanti la materia delle
locazioni di alloggi di edilizia residenziale pubblica. La norma
in oggetto, infatti, non costituice precetto fondamentale, attinente
alla configurazione essenziale del rapporto, bensì a disposizione
di dettaglio, concernente aspetto specifico della disciplina del
rapporto stesso. Ne consegue che, correttamente, il giudice coneiliatore,
nell’esercizio del suo potere equitativo, può disattendere
la suindicata disposizione, sul rilievo che la volontà
delle parti, emergente dal contratto di locazione, appare inequivocabilmente
diretta a sostituire al criterio legale della quota fissa proporzionale
il diverso criterio convenzionale della quota variabile commisurata
all’effettivo importo delle spese di gestione. Siffatta operazione
ermeneutica, siccome ispirata a criteri equitativi, si sottrae
al sindacato di legittimità.
*Cass. civ., sez. III, 12 novembre 1994, n. 9553, Istituto
Autonomo Case Popolari e. Della Valle
Dal momento della costituzione
del cosiddetto (condominio di gestione" tra gli assegnatari
di alloggi economici e popolari, spetta all’assemblea condominiale
il potere di deliberare sull’uso e godimento delle cose comuni
e sulla ripartizione delle relative spese, nel rispetto delle
norme di legge e di regolamento, con la conseguenza che ove detto
condominio assuma direttamente la gestione dei servizi di portierato,
di riscaldamento oltre l’ordinaria manutenzione delle parti
comuni dell’edificio, la quota variabile di spesa relativa
a tali servizi viene legittimamente determinata dagli stessi assegnatari
riuniti in assemblea e deve essere corrisposta all’amministratore,
anziché all’ente proprietario, con esclusione di eventuali
spese generali (come l’assicurazione od altro) ancora sostenute
da 4etto ente.
*Cass. civ., sez. I, 8 maggio 1995, n. 5023, Di Lena ed altri
e. Spa Ente Nazionale Case al Popolo - E.N.C.A.P..
Le spese di portierato in un edificio
condominiale sono a carico di tutti i condomini in misura proporzionale
al valore delle singole unità immobiliari, compresi i proprietari
di negozi o magazzini con ingresso diretto dalla pubblica via,
salvo diversa convenzione.
*Corte app. civ. Milano, sez. 1,24 novembre 1981, n. 1843,
Sas L’Ambrosiana di Rossi Maria e C.c. Condominio di Via
Palestrina 4, Milano, in questa Rivista 1982, 71.
h) Soppressione del servizio
Agli obblighi, gravanti sul locatore
ai sensi dell’art. 1575 n. 2 e.c., di mantenere l’appartamento
locato in istato da servire all’uso convenuto è da
riportare l’obbligo, assunto per contratto, di assicurare
il servizio di portierato (da cui nasce una responsabilità
del locatore per fatto dell’ausiliario: art. 1228 cc.), giacché
la nozione di "cosa beata" non può essere ristretta
alla singola unità dell’edificio ma va estesa alle
pertinenze, agli accessori ed ai servizi. È tuttavia valido
il patto che esonera il locatore dalla responsabilità per
danni (ed è incensurabile l’interpretazione del giudice
del merito che ritiene trattarsi di responsabilità non
solo aquiliana ma anche contrattuale) derivati da fatto del portinaio
o di un terzo, poiché tale patto preventivo di esonero
non contrasta con obblighi derivanti da norme di ordine pubblico
(art. 1229 cpv. c.c.), ossia con l’obbligo del portinaio
di dispiegare la necessaria vigilanza e di opporsi efficacemente
alla consumazione di azioni delittuose sancito dall’art.
113 del regolamento per l’esecuzione del testo unico delle
leggi di pubblica sicurezza, nè l’interpretazione
che ne conserva la validità svuota di contenuto l’obbligo
di assicurare il servizio di portierato, ponendosi così
in contrasto col principio di buona fede.
*Casa. civ., sez. III, 29 luglio 1975, n. 2938.
La forma scritta costituisce requisito
necessario dei contratti risolutori del diritto di proprietà
sui beni immobili, dovendo dai medesimi trarsi con sufficiente
certezza tutti gli elementi del negozio cui le parti abbiano inteso
dare vita, quali l’indicazione del bene ritrasferito e del
prezzo, nonché la manifestazione dell’effettiva volontà
di operare il nuovo trapasso del bene. (Nella specie, si è
ritenuto che sia insufficiente a determinare il ritrasferimento
del diritto di comproprietà, sui locali destinati al servizio
di portierato, dai condomini al venditore costruttore, il generico
richiamo contenuto nei singoli contratti di vendita delle unità
immobiliari a una clausola del regolamento del condominio predisposta
dal venditore nella
quale si prevedeva il ritrasferimento a costui della proprietà
di detti locali in caso di cessazione del servizio di portierato).
*Cass. civ., sez. Il, 14 febbraio 1981, n. 908, Palmiotto e.
Palmiotto.
In tema di condominio negli edifici,
il dovere dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1130
n. 2 cod. civ., di controllare e disciplinare il godimento di
locali comuni (nella specie, locali destinati ad alloggio del
portiere dopo la soppressione del servizio di portierato), implica,
in mancanza di diverse disposizioni dell’assemblea, il diritto
di detenere le chiavi dei suddetti locali, per assicurarne l’uso
da parte dei singoli condomini in condizioni di parità.
*Cass. civ., sez. lI, 23 luglio 1983, n. 5076, De Lorenzo e.
Cond. V. Patern.
La soppressione (come la istituzione)
del servizio di portierato, comportando il venir meno (od il sorgere)
di un vincolo di destinazione di una parte comune del condominio,
configura un atto di straordinaria amministrazione. Pertanto,
tale innovazione deve essere deliberata dalla maggioranza qualifieata
dei due terzi del valore del condominio, a tutela degli eventuali
pregiudizi sul patrimonio degli amministrati, connessi alla particolare
rilevanza del medesimo atto.
*Corte app. civ. Milano, sez. 1,20 giugno 1989, n. 1032, Ferrario
e. Condominio Viale Tibaldi 3, Milano, in questa Rivista 1990,284.
L’assemblea del condominio
con la maggioranza prevista dall’art. 1136 comma 5 e.e. può
deliberare la modificazione (o anche la soppressione) del servizio
di portierato, sempre che vengano osservati i principi in materia
di innovazioni posti dall’art. 1120 e.e. e non ne derivino
per taluno dei condomini vantaggi o svantaggi diversi rispetto
agli altri. Pertanto, è nulla per violazione dell’art.
1120 citato, la deliberazione assunta a maggioranza che, conservando
la proporzionalità di spesa sulla collettività condominiale,
attui in un condominio costituito da più edifici la "eentralizzazione"
del servizio di portierato, in guisa da lasciare immutata la situazione
per i condomini dell’edificio presso il quale il servizio
viene svolto, mentre i condomini degli altri edifici vengono a
trarre dal servizio una utilità minore.
*Casa. civ., sez. Il, 29 aprile 1993, n. 5083, Cond. Via Tiziano
(MI) e. Imm.re Elsi sas.
Qualora un servizio condomrniale
(nella specie: portierato) sia previsto nel regolamento di condomanio,
la sua soppressione comporta una modificazione del regolamento
che deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza
stabilita dall’art. 1136, eomma 2, cc. (maggioranza degli
intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio)
richiamato dall’art. 1138, comma 3.
*Cass. civ., sez. Il, 29 marzo 1995, n. 3708, Condominio di
Via 5. Martino n. 2 in Genova e. Lombardo ed altri.
i)Svolgimento del servizio
Il servizio di portierato, come
ogni altro di interesse comune, deve essere disciplinato a norma
dell’art. 1130, n. 2 cc. e può ritenersi ben assicurato,
sempre che sia diligentemente svolto, anche se sussista reciproca
antipatia ed insofferenza personale tra l’addetto al servizio
ed alcuno dei condomini, sempre che l’incolumità personale
non si traduca, da parte del primo, in un persistente contegno
incivile e scorretto o addirittura in manifestazioni ingiuriose.
*Trib. civ. Firenze, 3 marzo 1962, in Giur. it. 1962, I, 2,
481.
Ove il servizio di portierato
non venga svolto dal relativo incaricato in maniera conforme alle
prescrizioni e con la diligenza dovuta, il conduttore dì
un appartamento sito nell’edificio, cui quel servizio si
riferisce, può eccepire, nei confronti del proprietario
locatore, la sua inadempienza in relazione a quel servizio e chiedere
giudizialmente di essere esonerato dal pagamento delle relative
spese.
*Cass. civ., sez. III, 2luglio 1991, n. 7257, Ist. Naz. Previdenza
dei Giornalisti italiani "G. Amendola" e. Rossi e altri
e Ricci e altri.