SUPERCONDOMINIO

SOMMARIO: a) Amministratore; b) Assemblea; c) Comunione di quartiere; d) Manutenzione dei muri; e) Nomina dei consiglieri; f) Servizi comuni.

 

a) Amministratore

All'amministratore delle parti comuni di un supercondominio spettano tutte le facoltà inerenti a tale gestione, tra cui quella relativa alla legittimazione ad agire in giudizio senza delega di rappresentanza. nonché quella di richiedere i libri contabili al precedente amministratore.
* Trib. civ. Roma, sez. III, 4 luglio 1994, n. 10405, Cond. di via Suor Celestina Donati di Roma c. De Angelis, in Arch. loc. e cond. 1994, 838.

b) Assemblea

Singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un "supercondominio" quando talune cose, impianti e servizi comuni (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio del portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati. se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, dalle norme dettate per il condominio negli edifici. Ne consegue che le disposizioni dettate dall'art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano con riguardo agli elementi reale e personale del supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unità abitative comprese nel complesso e da tutti i proprietari. (Nella specie, il servizio di portierato era destinato al servizio degli edifici "A" e "B", costituiti in condomini autonomi: l'assemblea del condominio del solo edificio "A" deliberò la divisione del servizio di portierato ed il licenziamento del portiere. La S.C., in applicazione dell'enunciato principio di diritto, ha confermato la sentenza del merito che aveva dichiarato la nullità della predetta deliberazione, per non essere stati convocati a partecipare alla assemblea in cui essa fu assunta anche i condomini dell'edificio "B.
* Cass. civ., sez. II, 8 agosto 1996, n. 7286, Restuccia e altri c. Codella e altri, in Arch. loc. e cond. 1996, 888.

Poiché non sono derogabili dal regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, le norme concernenti la composizione ed il funzionamento dell'assemblea, è nulla per contrarietà a norme imperative (artt. 1136, 1138 c.c.) la clausola del regolamento contrattuale che prevede che l'assemblea di un cosiddetto "supercondominio" sia composta dagli amministratori dei singoli condomini, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono.
* Cass. civ., sez. II, 28 settembre 1994. n. 7894, De Falco e altri c. Condominio "Parco Fontana".

Il criterio da seguire per verificare la regolare costituzione dell'assemblea e la validità delle deliberazioni del supercondominio deve fondarsi sull'identico valore che, ai fini del riparto delle spese, è attribuito, dapprima, ai singoli edifici condominiali (c.d. lotto) e, successivamente, al valore che ha la proprietà di ciascun condomino all'interno di ciascun lotto.
* Trib. civ. Monza, 25 maggio 1991, in Arclz. loc. e cond. 1992, 148.

Mentre l'amministratore del singolo condominio può partecipare alle riunioni dell'assemblea del supercondominio senza necessità di approvazione assembleare del condominio di riferimento in quanto tale diritto gli deriva direttamente dal regolamento della comunione, il suo voto deve essere espresso in conformità alla decisione assembleare del condominio rappresentato.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 12 ottobre 1994, n. 8111, Castaldo ed altri c. Consiglio degli amministratori del sistema viario del Parco Ruffo di Napoli, in Arch. loc. e cond. 1995, 658.

c) Comunione di quartiere

Le deliberazioni di un apposito "consiglio di quartiere" al quale la collettività dei comunisti, convenzionalmente e in via preventiva e permanente a mezzo di un regolamento della comunione, abbia delegato una parte dei propri poteri, sono - relativamente alle funzioni delegate - deliberazioni dell'assemblea dei condomini e in quanto tali sono impugnabili sia con l'azione generale di nullità, sia con l'azione speciale di annullamento ex art. 1109 cod. civ.
*Trib. civ. Milano, sez. VIII, 9 marzo 1987, Condominio di Via Ravenna, 2 di S. Donato Milanese c. Supercondominio Quartiere Giardino del Sud di S. Donato Milanese, in Arch. loc. e cond. 1989, 742.

Nell'ambito di una comunione "di quartiere", sia il singolo condominio, sia ciascun condomino è legittimato ad impugnare le deliberazioni sia dell'assemblea che del consiglio di quartiere.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 9 marzo 1987, Condominio di Via Ravenna, 2 di 5. Donato Milanese c. Supercondominio Quartiere Giardino del Sud di S. Donato Milanese , in Arch. loc. e cond. 1989, 742.

d) Manutenzione dei muri

In un supercondominio composto da più corpi di fabbrica contigui ma autonomi e muniti di scale ed ingressi indipendenti, le spese per la manutenzione dei muri devono essere ripartite, così come previsto dall'art. 1123, terzo comma, cod. civ.. soltanto fra i condomini della palazzina che ne trae utilità e non anche fra gli altri condomini dei fabbricati non interessati dai lavori.
* Pret. civ. Taranto, 18 marzo 1988, n. 142, Cooperativa Edile R. D'Aquino c. La Mastra e altri, in Arch. loc. e cond. 1988, 471.

e) Nomina dei consiglieri

La nomina dei consiglieri di un condominio complesso, ancorché non prevista dal regolamento, deve considerarsi perfettamente legittima, trattandosi di un organo consultivo la cui istituzione produce indubbia utilità ai fini della corretta gestione del condominio e non comporta oneri di sorta, attesa la gratuità dell'incarico. L'istituzione di tale organo, pertanto, rappresenta esercizio legittimo della discrezionalità dell'assemblea condominiale insuscettibile di censura se sorretta dalla maggioranza dei consensi.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 6 aprile 1992, Società Dielle c. Condominio Lotto A e altro, in Arch. loc. e cond. 1992, 823.

f) Servizi comuni

Nella causa di opposizione a decreto ingiuntivo proposta da un condomino contro l'amministratore di un condominio del suo edificio, che agisce per conseguire il pagamento di somme dovute per il servizio di riscaldamento centrale facente capo ad un super condominio, composto anche da altri fabbricati e disciplinato da un regolamento contrattuale, una volta che il condomino opponente eccepisce il difetto di legittimazione ad agire da parte dell'amministratore del suo edificio, non sussiste il litisconsorzio necessario nei confronti dell'amministratore del supercondominio (e degli amministratori degli altri singoli condomini), non esistendo un rapporto giuridico plurisoggettivo e sostanzialmente unico, ne risultando la domanda diretta alla costituzione, alla modifica e alla estinzione di un rapporto plurisoggettivo ovvero a conseguire l'adempimento di una prestazione inscindibile, relativa ad un rapporto sostanziale unico comune a più soggetti.
* Cass. civ., sez. II, 29 settembre 1994, n. 7946, Condominio Via Ricchioni 7, Bari c. Carbone.

Anche edifici autonomi e distinti, per quanto riguarda le loro parti costitutive, possano avere servizi comuni in vista della cui unitaria gestione sia stata prevista la costituzione di un ente condominiale, al quale ben può essere affidata l'amministrazione di tutti i servizi e beni, ivi compresi quelli eventualmente suscettibili di amministrazione separata.
* Trib. civ. Milano, 3 settembre 1990, inedita.