ASCENSORE CONDOMINIALE
SOMMARIO: a) Condominio multiscale; b) Gettoniera; c) Impignorabilità; d) Installazione; e) Limitazioni all'uso; f) Locali macchina; g) Manutenzione e conservazione; h) Presunzione di comunione; i) Proprietari dei locali al piano terreno; I) Separato godimento; m) Sostituzione; n)Spese (ripartizione).
a) Condominio multiscale
Se in un unico complesso condominiale
esiste una pluralità di servizi di cose comuni, ciascuna
delle quali serve, per obiettiva destinazione, in modo esclusivo
all'uso e al godimento di una parte soltanto dell'immobile, essa
cosa o servizio deve considerarsi comune non già alla totalità
dei condomini. bensì soltanto a quella parte di essi al
cui uso comune è funzionalmente e strutturalmente destinata.
(Nella specie, in relazione ad un edificio condominiale fornito
di due scale, ciascuna delle quali destinata a servire esclusivamente
gli appartamenti cui dà accesso, è stato escluso
che, deliberata la installazione dell'ascensore in una delle scale,
potesse opporvisi un condomino proprietario di appartamento servito
dall'altra scala).
*Cass. civ., 26 gennaio 1971, n. 196.
In un condominio ove siano due
scale è da applicarsi per il collocamento dell'ascensore
il condominio parziale; inoltre in applicazione dell'art. 2, L.
n. 13/89 le maggioranze sono quelle previste dall'art. 1136 secondo
e terzo comma c.c.
*Trib. civ., Milano, 12 aprile 1990, in L'Amministratore 1990,
n. 5.
In un condominio multiscale e
dovendo occupare gli ascensori parte del cortile comune le decisioni
spettano all'assemblea globale. Per il vantaggio che l'innovazione
porta può essere sacrificato 1'uso degli spazi occupati
dagli impianti degli ascensori stessi.
*Trib. civ., Milano, 21 dicembre 1989, in L'Amministratore
1990, n. 7/8.
b) Gettoniera
Nei regolamenti condominiali,
accettati in seno agli atti di acquisto delle singole unità
immobiliari. hanno natura negoziale solo quelle disposizioni che
incidono nella sfera dei diritti soggettivi dei condomini, mentre
hanno natura tipicamente regolamentare quelle che concernono le
modalità d 'uso delle cose comuni e, in genere, l’organizzazione
e il funzionamento dei servizi condominiali, e che non riguardano
quindi il diritto alloro godimento, né qualsivoglia altro
diritto spettante ai condomini come tali. Le disposizioni oggettivamente
regolamentari, a differenza di quelle a contenuto negoziale, possono
essere modificate con deliberazione assembleare maggioritaria,
ai sensi dell'art. 1136 c.c., pur se formalmente inserite in un
regolamento a tipo contrattuale. (Nella specie, la Suprema Corte
ha affermato le legittimità della deliberazione assembleare
maggioritaria, che aveva disposto l'installazione di una gettoniera
nell'ascensore, in deroga alla disposizione a contenuto regolamentare,
fissata in un regolamento condominiale a tipo contrattuale, prevedente
un sistema diverso di pagamento delle spese relative all'ascensore
stesso).
*Cass. civ., sez. II, 12 marzo 1976. n. 864.
L'installazione della gettoniera
al servizio dell'ascensore, comporta una notevole incidenza sull'economia
del servizio in quanto risulta addirittura mutato il sistema di
reperimento dei fondi necessari per l'esercizio del servizio.
*Trib. civ., Roma, 25 marzo 1964, n. 1225.
c) Impignorabilità
Gli ascensori e gli impianti di
riscaldamento, comprese le caldaie ed i bruciatori, sono parti
integranti degli edifici nei quali sono installati, e non semplici
pertinenze; essi, infatti, non hanno una funzione propria, ancorché
complementare e subordinata rispetto a quella degli edifici, ma
partecipano alla funzione complessiva ed unitaria degli edifici
medesimi, quali elementi essenziali alla loro destinazione, da
ciò consegue che l'ascensore e l'impianto di riscaldamento
non sono pignorabili, come beni mobili, separatamente dall'edificio
in cui sono installati, e che I' opposizione con la quale il debitore
deduca detta impignorabilità, in quanto tendente a contestare
il diritto del creditore di agire esecutivamente su quei beni,
configura, ai sensi dell'art. 615 c.p.c., opposizione all'esecuzione,
e non opposizione agli atti esecutivi.
*Cass. civ., sez. III, 27 febbraio 1976, n. 654; conf. Cass.
27 febbraio 1976, n. 653.
d) Installazione
La installazione in un edificio
in condominio (o in una parte di esso) di un ascensore di cui
prima esso era sprovvisto costituisce, ai sensi dell'art. 1120.
primo comma, c.c., una innovazione, con la conseguenza che la
relativa deliberazione deve essere presa con la maggioranza di
cui al quinto comma dell'art. 1136 c.c., secondo cui l'approvazione
deve avvenire "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio".
L'installazione di un ascensore in un edificio in condominio (o
parte autonoma di esso), che ne sia sprovvisto, può essere
attuata, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione,
anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché
sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque
tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese
di esecuzione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera.
Sono innovazioni vietate, che, quindi, debbono essere approvate
dalla unanimità dei condomini, soltanto quelle che, pur
essendo volute dalla maggioranza nell'interesse del condominio,
compromettono la facoltà di godimento di uno o di alcuni
condomini in confronto degli altri, mentre non lo sono quelle
che compromettono qualche facoltà di godimento per tutti
i condomini. A meno che il danno che subiscono alcuni condomini
non sia compensato dal vantaggio. Pertanto, qualora, al posto
della tromba delle scale e dell'andito corrispondente a pianterreno,
si immette un impianto di ascensore, a cura e spese di alcuni
condomini soltanto, il venir meno dell'utilizzazione di dette
parti comuni dell'edificio nell'identico modo originario non contrasta
con la norma del secondo comma dell'art. 1120 c.c. perché,
se pur resta eliminata la possibilità di un certo tipo
di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso, ma di contenuto
migliore, onde la posizione dei dissenzienti è salvaguardata
dalla possibilità di entrare a far parte della comunione
del nuovo impianto.
*Cass. civ., sez. II, 9 luglio 1975, n. 2696.
L'art. 1120 cc., nel richiedere
che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini
con determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare
l'approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire
fra tutti i condomini su base millesimale, mentre qualora non
debba farsi luogo ad un riparto di spesa, per essere stata questa
assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione
la norma generale di cui all'art. 1102 c.c., che contempla anche
le innovazioni, e secondo cui ciascun partecipante può
servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione
e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso
secondo il loro diritto e può apportare a tal fine a proprie
spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della
cosa medesima. Ricorrendo le suddette condizioni, pertanto, un
condomino ha facoltà di installare nella tromba delle scale
dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione
degli altri condomini, e può far valere il relativo diritto
con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini
che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata
impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la
sua proposta al riguardo.
*Cass. civ., sez. II, 12febbraio 1993, n. 1781, Fonti e altri
c. Colombo e altri.
Il pregiudizio, per alcuni condomini,
della originaria possibilità di utilizzazione delle scale
e dell'andito occupati dall'impianto di ascensore collocato a
cura e spese di altri condomini, non rende l'innovazione lesiva
del divieto posto dall'art. 1120, secondo comma, c.c., ove risulti
che alla possibilità dell'originario godimento della cosa
comune è offerto un godimento migliore, anche se di diverso
contenuto.
*Cass. civ., sez. II, 29 aprile 1994, n. 4152. Bava c. Condominio
edificio in C.so Vittorio Emanuele.
L'opera nuova può dare
luogo ad una innovazione anche quando, oltre che la cosa comune
o sue singole parti, interessi beni o parti a questa estranei
ma ad essa funzionalmente collegati. Anche in tal caso, quindi,
se l'opera, pur essendo utilizzabile da tutti i condomini, è
stata costruita esclusivamente a spese di uno solo dei condomini,
questo ne rimane proprietario esclusivo solo fino alla richiesta
degli altri di partecipare ai vantaggi della stessa contribuendo,
ai sensi dell'art. 1120 c.c., alle spese per la sua costruzione
e manutenzione. (Nella specie, si trattava di un ascensore per
il collegamento dell'androne dell'edificio condominiale con una
strada posta ad un livello notevolmente inferiore, costruito con
opere che interessavano, oltre che l'androne ed il sottosuolo
comuni, anche un terreno in proprietà esclusiva del condomino
che le aveva eseguite).
*Cass. civ., sez. II, 1 aprile 1995, n. 3840, Chiappara c.
Villari.
L'installazione di un servizio
in precedenza inesistente, suscettibile di uso separato ed a spese
del solo condomino interessato non richiede l'approvazione da
parte dell'assemblea con la maggioranza qualificata richiesta
per le innovazioni ex art. 1120 cod. civ., trovando, in questo
caso, applicazione l'art. 1102 cod. civ. (Nella fattispecie. trattavasi
dell'installazione di un ascensore da parte di un condomino portatore
di handicap, il quale si era accollato l'intero onere delle Spese).
*Trib. civ., Milano, Il maggio 1989, Soli c. Condominio via
Ozanam 10/a, Milano, in Arch. loc. e cond. 1990, 325.
Allorché I' uso della cosa
comune, pur comportando innovazione, venga effettuato dal singolo
condomino a sue spese e non risulti alterata la destinazione della
cosa né ne sia impedito l'uso agli altri condomini. non
è necessaria una preventiva delibera assembleare di approvazione.
(Nella specie è stata accolta, in base al suddetto principio,
la richiesta di provvedimento d'urgenza avanzata da soggetto affetto
da incapacità deambulatoria che lamentava il rifiuto opposto
all'installazione di un impianto di ascensore nel condominio ove
risiedeva).
*Pret. civ., Milano, ord. 19 maggio 1987, Soli e L.E.D.H.A.
c. Condominio di via Ozanam 10/A, Milano, in Arch. loc. e cond.
1988, 197.
La norma dell'art. 1120 c.c.,
nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate
dai condomini con determinate maggioranze, mira essenzialmente
a disciplinare l'approvazione di innovazioni che comportino per
tutti i condomini delle spese, ripartite su base millesimale.
Ove non si faccia questione di spese, torna applicabile la norma
generale dell'art. 1102 c.c. - che contempla anche le innovazioni
- secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa
comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca
agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro
diritto, ed, a tal fine, può apportare a proprie spese
le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa
comune, come (nel caso di specie) applicare nella tromba delle
scale dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione
di tutti i condomini.
*Cass. civ., sez. II, 5 aprile 1977, n. 1300.
Sussiste, alla stregua dell'art.
1102 cod. civ., il diritto del condomino di installare, a proprie
cure e spese, un impianto di ascensore nel vano delle scale in
cui è ubicata la propria unità immobiliare, salva
la facoltà di ogni altro condomino interessato di richiedere
la partecipazione all'utilizzo dell'opera, previa corresponsione
delle quote di spesa dovute secondo legge.
*Trib. civ., Milano, sez. VIII, 12 ottobre 1989, n. 8434, Quajanni
c. Condominio Via Burlamacchi n. 3, Milano, in Arch. loc. e cond.
1990, 543.
L'installazione dell'ascensore,
riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione,
può essere attuata anche a cura e spese di taluni condomini
soltanto, salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque
tempo ai vantaggi della innovazione contribuendo nelle spese di
esecuzione e di manutenzione dell'opera.
*Pret. civ., Taranto, ord. 5 ottobre 1993, in Arch. loc. e
cond. 1994. 383.
In tema di condominio negli edifici,
la delibera assembleare, che, pur senza approvare uno specifico
progetto e preventivo di spesa, autorizzi l'installazione di un
ascensore ad opera ed a spese di un singolo condomino. ma con
salvezza del diritto degli altri condomini di partecipare in qualunque
momento ai vantaggi dell'installazione medesima, tramite contributo
ai costi di esecuzione e manutenzione, configura innovazione diretta
al miglioramento della cosa comune, e come tale, è validamente
adottata con le maggioranze prescritte dall'art. 1136 quinto comma.
c.c..
Né sulla legittimità di detta delibera incide l'indicata
mancanza di progetto e di preventivo, la quale comporta soltanto
la necessità che la delibera stessa venga integrata da
successive decisioni assembleari, per determinare le modalità
di attuazione ed esecuzione dell'innovazione, nel rispetto dei
limiti e dei divieti fissati dal secondo comma dell'art. 1120
c.c..
*Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1977, n. 4921, Molinari c.
Cond. V.S. Stefano.
Costituisce innovazione vietata
ex art. 1120, secondo comma, c.c., 1'installazione di un impianto
di ascensore che, rispettando le dimensioni minime della cabina
previste dalle prescrizioni tecniche sia della legge nazionale
che di quella regionale, comporti una riduzione del piano di calpestio
dei vari piani.
*Trib. civ., Milano, 23 settembre 1991, in Arch. loc. e cond.
1992, 138.
Ciascun condomino può procedere
alla installazione, a proprie cure e spese, di un impianto di
ascensore, salva la facoltà degli altri condomini di chiedere
la partecipazione all'uso previa corresponsione della quota di
spesa, e sempreché non venga alterata la destinazione della
cosa comune e non venga impedito agli altri condomini di farne
parimenti uso.
*Pret. civ., Messina, ord. 7 dicembre 1991, in Giur. mer. 1993,
351.
Nel caso in cui i condomini siano
gravati, in base ad un atto pubblico di acquisto, dalla servitù
passiva di installazione di un ascensore a favore di una singola
porzione immobiliare, non occorre una nuova manifestazione di
volontà in sede di assemblea condominiale per autorizzare
tale installazione e la realizzazione delle relative opere.
*Pret. civ., Roma, sez. IV, 28 giugno 1994, n.4191, Orsini
c. Rossetti, Albertazzi e altri, in Arch. loc. e cond. 1994, 846.
Le norme della L. n. 13/89 che
prevedono una deroga alle maggioranze stabilite dal codice civile
per le innovazioni consistenti nella realizzazione di un ascensore
in un edificio condominiale al fine dell'eliminazione delle barriere
architettoniche sono applicabili indipendentemente dalla presenza
o meno di portatori di handicap nell'immobile.
*Trib. civ., Milano, 19 settembre 1991, in Arch. loc. e cond.
1992, 138.
Una modesta compressione del diritto
di cui all'art. 1102 c.c. deve ritenersi tollerabile quando sia
giustificato dall'interesse altrui ad un più proficuo uso
della cosa comune e non rechi in concreto alcun serio pregiudizio
o grave sacrificio (Fattispecie in tema di installazione di un
ascensore comportante un limitato restringimento dello spazio
di passaggio comune).
*Trib. civ., Milano, 9 settembre 1991, in Arch. loc. e cond.
1992, 138.
Non sussiste alcun concreto interesse
ad impugnare una deliberazione dell'assemblea condominiale che
si limiti a disporre l'installazione di un ascensore rinviando
ad una successiva riunione l'approvazione della spesa e la relativa
ripartizione, non potendo affatto escludersi che l'assemblea non
approvi la spesa e non potendo in ogni caso prefigurarsi quale
potrebbe essere l'effettivo contenuto di una futura deliberazione
sulla materia.
*Trib. civ., Milano. 18 aprile 1991. in Arch. loc. e cond.
1992. 154.
Quando l'installazione di un ascensore
consiste in un uso più intenso della cosa comune, senza
alterazione della sua destinazione e senza sottrazione agli altri
condomini del pari uso della cosa, si ha uso della cosa comune
ai sensi dell'art. 1102 e non innovazione ex art. 1120.
*Trib. civ., Foggia 29 giugno 1991, in Arch. loc. e cond. 1992,
373.
L'installazione di ascensore nella
tromba delle scale, pur comportando la riduzione o il venire meno
dell'utilizzazione di dette parti comuni dell'edificio nel modo
originario, non contrasta con la norma dell'art. 1120 comma 2
c.c., in quanto, pur se resta eliminata la possibilità
di un certo tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso
e di contenuto migliore, anche alla luce della L. n. 13 del 1989,
mentre la posizione dei dissenzienti è salvaguardata dalla
possibilità di entrare a far parte della comunione del
nuovo impianto. Pertanto non sussiste una vera alterazione della
destinazione, né si compromette la facoltà di godimento
della cosa comune da parte di tutti i condomini.
*Pret. civ., Catania. ord. 14 maggio 1991, in Giur. mer. 1993,
351.
L 'installazione dell'ascensore
costituisce una delle eccezioni alla regola dell'applicabilità
delle norme sulle distanze in campo condominiale in quanto l'ascensore
va considerato alla stregua di un impianto indispensabile ai fini
di una civile abitabilità in sintonia con l'evoluzione
delle esigenze generali dei cittadini.
*Trib. civ., Napoli, 16 novembre 1991, n.13008. in Arch. loc.
e cond. 1992, 373.
La disciplina in materia di distanze
non opera per quegli impianti che devono considerarsi indispensabili
ai fini di una reale abitabilità dell'appartamento e che
riflettono l'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini.
Inoltre, l'art. 3 comma 2 L. n. 13 del 1989, nel porre l'obbligo
dell'osservanza delle distanze di cui all'art. 907 c.c. per la
sola ipotesi in cui "tra le opere da realizzare e i fabbricati
alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà
o uso comune" implicitamente riconosce che tali distanze,
se eventualmente applicabili, non debbano comunque essere osservate
con riferimento alle unità immobiliari comprese nel medesimo
edificio condominiale.
*Pret. civ., Catania, ord. 20 marzo 1992, in Giur. mer. 1993,
351.
La nullità di una delibera
assembleare che abbia disposto l'installazione di un ascensore
in uno stabile condominiale non impedisce che tale installazione
possa essere realizzata autonomamente da uno o più singoli
condomini.
*Trib. civ., Napoli, 1 ottobre 1991. in Arch. loc. e cond.
1992, 373.
L'impianto dell'ascensore costituisce
uno degli interventi volti ad eliminare una barriera architettonica
rendendo possibile ai soggetti in minorate condizioni fisiche
che abitano l'immobile o che possono frequentarlo la vita di relazione
interpersonale.
*Trib. civ., Firenze, 19 maggio 1992, n. 849, in Arch. loc.
e cond. 1992, n. 4.
È nulla la delibera - adottata
secondo la maggioranza prevista dall'art. 2 della L. n. 13/1989
- di installazione di un ascensore volto a favorire le esigenze
di un condomino portatore di handicap, qualora ciò comporti
un sensibile deprezzamento dell'unità immobiliare di altro
condomino.
*Corte app. civ., Napoli, sez. II, 27 dicembre 1994. n. 3074.
Condominio di via Salvator Rosa n. 253 in Napoli c. Lovallo, in
Arch. loc. e cond. 1995, 393.
L'installazione dell'ascensore
non può comportare un pregiudizio intollerabile o un danno
apprezzabile ad un singolo condominio, nel qual caso l'innovazione
non può essere considerata legittima, e ciò vale
anche se l'ascensore viene installato a norma dell'art. 3 della
L. 9 gennaio 1989, n. 13.
*Trib. civ., Napoli, 16 novembre 1991, n. 13008, in Arch. loc.
e cond. 1992, 373.
Ai sensi della L. n. 13/1989 anche
se l'ascensore è da considerarsi innovazione per la sua
approvazione sono sufficienti le semplici maggioranze del secondo
e terzo comma dell'art. 1136 e non quelle del quinto comma del
citato articolo.
*Trib. civ., Milano, 14 novembre 1991, in L'Ammin. 1992, 3,
13.
e) Limitazioni all'uso
Anche nel condominio degli edifici
trova applicazione, relativamente ai beni comuni, il principio,
desumibile dall'art. 1102 cod. civ., che consente al singolo condomino
di usare della cosa comune anche per un suo fine particolare,
con conseguente possibilità di ritrarre dal bene una specifica
utilità aggiuntiva rispetto a quelle generali ridondanti
a favore degli altri condomini, con il solo limite che non ne
derivi una lesione del pari diritto spettante a questi ultimi.
Da tanto consegue che in difetto di specifiche limitazioni stabilite
dal regolamento di condominio, l'uso dell'ascensore per il trasporto
di materiale edilizio può essere legittimamente inibito
al singolo condomino solo qualora venga concretamente e specificatamente
accertato che esso risulti dannoso, sia compromettendo la buona
conservazione delle strutture portanti e del relativo abitacolo,
sia ostacolando la tempestiva e conveniente utilizzazione del
servizio da parte degli altri condomini, in relazione alle frequenze
giornaliere, alla durata e all'eventuale orario di esercizio del
suddetto uso particolare, alle cautele adoperate per la custodia
delle cose trasportate, tenendo conto di ogni altra circostanza
rilevante per accertare le eventuali conseguenze pregiudizievoli
che, in ciascun caso concreto, possono derivare dal suddetto uso
particolare dell'ascensore.
*Cass. civ., sez. II, 6 aprile l982, n. 2ll7, Colaci c. Cond.
V. Casilina.
Integra una molestia possessoria
la regolamentazione dell'uso delle cose comuni da parte dell'amministratore
di un condominio, anche se adottata nel convincimento di agire
nel legittimo esercizio delle attribuzioni a lui devolute dall'art.
1130 n. 2 cod. civ. - in difetto di esplicite limitazioni stabilite
nel regolamento di condominio e sempre che tale regolamentazione
non risulti giustificata da particolari ragioni connesse, ad esempio,
alla sicurezza dei condomini o dei terzi o alla salvaguardia della
stessa conservazione della cosa comune - che attenti al contenuto
del diritto che su di esse compete a ciascun condomino, in violazione
dei principi che regolano l'uso delle cose comuni da parte dei
singoli partecipanti alla comunione. È pertanto, illegittimo
il divieto dell'uso del lastrico solare per limitate e temporanee
esigenze connesse al trasporto di alcuni mobili da un appartamento
all'altro dello stesso fabbricato, nonché il divieto di
usare l'ascensore per il trasporto di materiale edilizio, ove
non si accerti che tale uso risulti concretamente dannoso, sia
compromettendo la buona conservazione delle strutture portanti
e del relativo abitacolo, sia ostacolando la tempestiva e conveniente
utilizzazione del servizio da parte degli altri condomini, in
relazione alla frequenza giornaliera del suddetto uso particolare
e agli inconvenienti che possono derivarne al decoro dell'edificio,
tenuto conto delle cautele che vengono o meno adoperate in ciascun
caso concreto per la custodia del materiale trasportato, del numero
degli utenti che normalmente si servono dell'ascensore per accedere
alle varie unità immobiliari, nonché di ogni altra
circostanza rilevante per accertare le eventuali conseguenze pregiudizievoli
che, in ciascun caso concreto, possono realmente derivare dal
su indicato uso particolare dell'ascensore.
*Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 1982, n. 686, Colaci c. Cond.
Casilina.
Le innovazioni di cui all'art.
1120, primo comma, cod. civ. (nella specie, consistenti nella
collocazione di una porta sulla scala condominiale e nel blocco
con chiave della pulsantiera dell'ascensore), realizzate dall'amministratore
del condominio in assenza di preventiva delibera assembleare,
in quanto idonee a turbare il pacifico godimento e l'utilizzazione
del singolo condomino su alcune parti comuni dell'edificio, rendono
ammissibile l'azione di manutenzione a tutela del (com)possesso
(delle menzionate parti comuni) proposta da quest'ultimo. Peraltro
l'adozione, nel corso del giudizio possessorio, di una delibera
condominiale che ratifichi, con la maggioranza qualificata prevista
dall'art. 1136, quinto comma. cod. civ., le spese relative alle
eseguite innovazioni e sostanzialmente autorizzi le innovazioni
medesime, legittima, sia pure tardivamente, sotto il profilo dell'esercizio
del possesso, la condotta posta in essere dall'amministratore
suddetto, facendo venir meno i connotati della molestia e turbativa
in essa (condotta) originariamente ravvisabili, con conseguente
rigetto nel merito della domanda di manutenzione come sopra proposta.
*Pret. civ., Gallarate, 16 gennaio 1990, Steri c. Galli, in
Arch. loc. e cond. 1990, 361.
f) Locali macchina
La servitù di accesso ai
locali macchina degli ascensori attraverso il seminterrato di
proprietà di un condomino, comprende il diritto del condominio,
e per esso dell'amministratore, ad avere copia delle chiavi di
accesso a detto locale.
*Trib. civ., Napoli, sez. III, 30 ottobre 1993, n. 10600, Cond.
di via degli Aranci. n. 25 di Sorrento c. Stinga, in Arch. loc.
e cond. 1994, 597.
g) Manutenzione e conservazione
La Sostituzione dell'argano e
del motore di un ascensore condominiale, non può avere
altra finalità che la conservazione dell'ascensore stesso
ed è un atto di amministrazione ordinaria della cosa comune,
non comportando innovazione.
*Corte app. civ., Bologna, Sez. II, 1 aprile 1989, n. 273,
Zerbini e altri c. Condominio di via Marconi 6, Bologna, in Arch.
loc. e cond. 1990, 67.
È da ritenersi inefficace
e non produttivo di alcuna conseguenza giuridica in capo al condominio
un contratto decennale di manutenzione degli ascensori stipulato
dall'amministratore condominiale senza la preventiva delibera
dell'assemblea, trattandosi di atto eccedente l'ordinaria amministrazione.
*Pret. civ., Bologna, 28 novembre 1992, n. 948. Cond. di via
Fermi, nn. 5 a 17 di Casalecchio di Reno c. Soc. Bologna Servizi
Ascensori e Cristalli, in Arch. loc. e cond. 1993, 155.
h) Presunzione di comunione
L'area di base del vano di corsa
dell'ascensore deve considerarsi parte comune dell'edificio, ai
sensi dell'art. 1117, n. 3, cc., ed ogni condomino è legittimato
a far valere il suo diritto reale sulle aree condominiali e far
cessare occupazioni illecite od usi non consentiti.
*Trib. Civ., Napoli, 15 novembre 1989, in Rass. equo canone
1990, 272.
L'ascensore quando non sia installato
originariamente nell'edificio all'atto della sua costruzione e
vi venga installato successivamente per iniziativa di tutti o
parte dei condomini non costituisce proprietà comune di
tutti i condomini, bensì appartiene in proprietà
a quei condomini che l'hanno impiantato a loro spese, salvo la
facoltà degli altri condomini. prevista dall'art. 1121
ultimo comma c.c., di partecipare successivamente all'innovazione.
*Cass. civ., 18 novembre 1971, n. 3314.
i) Proprietari dei locali al piano terreno
Non risultando il contrario dai
titoli di acquisto delle singole proprietà individuali,
l'ascensore deve considerarsi di proprietà comune anche
dei condomini proprietari di negozi siti al piano terreno, poiché
occorre far riferimento non all'utilizzo in concreto, ma alla
potenzialità del medesimo.
*Corte app. civ., Bologna, sez. II, 1 aprile 1989. n. 273,
Zerbini e altri c. Condominio di via Marconi 6, Bologna, in Arch.
loc. e cond. 1990, 67.
Il proprietario di unità
immobiliari sue al piano terreno o aventi accesso separato mediante
scala in proprietà esclusiva, è tenuto a concorrere
nelle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale o degli
ascensori comuni, limitatamente a quella parte di oneri che viene
suddivisa, ai sensi dell 'art. 1124 cod. civ., in ragione del
valore del piano o della porzione di piano: non è invece
dovuta alcuna quota di quella parte di spese ripartite, in base
alla medesima norma, in misura proporzionale alla distanza dei
piani dal suolo.
*Trib. civ., Monza, 12 novembre 1985, Tarasconi c. Condominio
Assiria I di Sesto San Giovanni, in Arch. loc. e cond. 1986, 299.
L'ascensore è una parte
comune anche per i proprietari delle unità condominiali
site al piano terra poiché essi possono trarre utilità
dall'impianto, che è idoneo a valorizzare l'intero immobile
e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti
superiori che sono comuni a tutti.
* Trib. civ., Milano, sez. VIII, 16 marzo 1989, Mazzilli ed
altri c. Condominio di via Valassina 45, Milano, in Arch. loc.
e cond. 1989, 515.
l) Separato godimento
In caso di installazione da parte
di un condomino di un ascensore suscettibile di suo separato godimento,
trova applicazione l'art. 1102 cod. civ. - a mente del quale il
singolo condomino può apportare alla cosa comune le modificazioni
necessarie al migliore godimento - e non l' arti. 1120 cod. civ..
dettato per le ipotesi di innovazione della cosa comune, per cui
non pare necessaria l'approvazione da parte dell'assemblea con
la maggioranza qualificata richiesta per le innovazioni e le spese
di installazione sono esclusivamente a carico dell'interessato.
*Trib. civ. Milano, 1 maggio 1989. Sole c. Condominio di via
Ozanam,10/A di Milano, in Arch. loc. e cond. 1990, 74.
Nel condominio di edificio, in
caso di godimento separato di servizi comuni, ai fini della validità
delle deliberazioni assembleari. è configurabile una maggioranza
limitata ai soli condomini della parte di edificio alla quale
è destinato il servizio in separato godimento. (Nella specie,
in un edificio in condominio, provvisto di tre scale, ciascuna
fornita di proprio ascensore, la deliberazione assembleare di
sostituzione dell'ascensore di una scala, vecchio, con un ascensore
nuovo, era stata presa con maggioranza limitata ai condomini di
quella parte di edificio servita dall'ascensore da sostituire).
*Cass. civ., sez. II, 4 settembre 1970, n. 1188.
In caso di godimento separato
di servizi comuni all'interno di un unico condominio, ai fini
della validità delle delibere assembleari è configurabile
una maggioranza limitata ai soli condomini della parte di edificio
alla quale è destinato il servizio in separato godimento.
(Fattispecie in tema di installazione di un ascensore).
*Trib. civ, Milano, 12 aprile 1990, in Arch. loc. e cond. 1991,
336.
m) Sostituzione
La sostituzione di ascensori usurati
e non più agibili con ascensori nuovi, anche di tipo e
marca diversi, conformi alle nuove tecniche, non costituisce innovazione
poiché le cose comuni oggetto delle modifiche (strutture
del vano ascensore e locali annessi, cabina) non subiscono alcuna
sostanziale trasformazione e conservano la loro destinazione strumentale
al servizio, anche se si realizzano mutamenti alla loro conformazione.
*Corte app. civ., Milano, sez. I, 9 ottobre 1987, n. 1983,
Condominio di via Console Marcello 18/2 di Milano c. Dondoli,
in Arch. loc. e cond. 1989, 707.
n) Spese
In tema di condominio degli edifici,
la disciplina di cui agli arti. 1123, 1125 cod. civ. sul riparto
delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di
deroga con patto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento
condominiale, ove abbia natura convenzionale, e sia di conseguenza
vincolante nei confronti di tutti i partecipanti. Pertanto, con
riguardo alla ripartizione delle spese per la manutenzione degli
ascensori, deve ritenersi valida ed operante la disposizione del
suddetto regolamento, che preveda il concorso di tutti i condomini,
inclusi quelli abitanti al piano terreno, in base ai millesimi
delle rispettive proprietà.
*Cass. civ., sez. II, 6 novembre 1986, n. 6499, Jannace c.
C. V. Petrarca NA.
Gli interventi di adeguamento
dell'ascensore alla normativa CEE, essendo diretti al conseguimento
di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità
delle persone, onde proteggere efficacemente gli utenti e i terzi,
non attengono all'ordinaria manutenzione dello stesso o al suo
uso e godimento, bensì alla straordinaria manutenzione,
riguardando l'ascensore nella sua unità strutturale. Le
relative spese devono quindi essere sopportate da tutti i condomini,
in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, compresi
i proprietari degli appartamenti sui al piano terra.
*Trib. civ., Parma, sez. II, 29 settembre 1994, n. 859, Paini
e altra c. Condominio Elisabetta, in Arch. loc. e cond. 1994,
831.
Le spese che ineriscono al mantenimento
e all'uso dell'ascensore - ossia della comodità –
vanno ripartite proporzionalmente fra i condomini in ragione dei
diversi piani cui lo stesso è posto al servizio, mentre
quelle che attengono all’impianto come tale, per modificazioni
e migliorie, vanno sopportate dai comproprietari in ragione dei
rispettivi millesimi. (Nel caso di specie i giudici hanno ritenuto
che la spesa per la sostituzione dell’argano e del motore
dell’ascensore debba essere ripartita tra i condomini in
ragione delle rispettive proprietà millesimali).
* Trib. civ., Bologna, sez. V, 27 febbraio 1986, n. 357, Cond.
Via Marconi 6 c. Zerbini e altri, in Arch. loc. e cond. 1986,
477.